【国家标准(GB)】 建筑及居住区数字化技术应用 第3部分：物业管理

ICS35.240.50
中华人民共和国国家标准
GB/T20299.3—2006
建筑及居住区数字化技术应用
第3部分：物业管理
Digital technique application of building and residence community-Part3.Propertymanagement
2006-07-11发布
中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局数码防伪
中国国家标准化管理委员会
2006-12-01实施
GB/T20299.3—2006
规范性引用文件
语和定义
总体结构
物业管理数宇化应用技术构成
物业业务数字化管理
设施数
资防数字化管理
综合安
其他数化应用服务
GB/T20299—2006（建筑及居住区数字化技术应用》分为四个部分：第1部分：系统通用要求：
第2部分：检测验收：
第3部分：物业管理：
第4部分：控制网络通信协议应用要求。本部分为GB/T20299的第3部分
GB/T20299.3—2006
本部分不具体划分物业管理数字化应用和智能化系统功能与技术级别，数字建筑及居住区在实施智能化系统功能和运营的技术应用时，应以物业管理数字化应用的实际需求和管理与增值服务目标为依据。所选用的智能化系统应具有开放性、系统配置灵活性、扩展性。本部分由中华人民共和国建设部提出。本部分由全国信息技术标准化技术委员会、建设部标准定额研究所归口。本部分起草单位：建设部信息中心、中国电子技术标准化研究所、北京市质量技术监督局、深圳思源计算机软件有限公司、北京数码汇博科技有限公司、北京宽网社区数字化建设有限公司。本部分主要起草人：黄金屏、李林、方天培、杨晟、丁武、王毅、李翔宇、徐江。GB/T20299.3-—2006
GB/T202992006《建筑及居住区数字化技术应用》标准编制的目的是为了规范和指导建筑及居住区数字化建设，提高工程设计和施工的质量，维护消费者利益本标准是面向建筑及居住社区的数字化技术应用服务，规范建立包括通信系统、信息系统、监控系统的数字化技术应用平台，形成GB/T20299.1一2006建筑及居住区数字化技术应用第1部分：系统通用要求》，支持物业数字化服务，并建立GB/T20299.32006《建筑及居住区数字化技术应用第3
部分：物业管理》。GB/T20299.4-2006《建筑及居住区数字化技术应用第4部分：控制网络通信协议应用要求是依据物业管理数字化技术应用要求，选用国际先进通信网络协议，对接人的机电设备、安防设备等，在设备接口和现场控制网络接口两个层面上，提出开放式的并具有安全控制的通用技术规定，该部分是运营服务数字化技术应用的重要组成部分。GB/T20299.2一2006建筑及居住区数字化第2部分检测验收》是针对上述一个部分分别从硬件，软件和系统的角度以系统通用要技术应用
求为主体，制定相应的可操作的技术检测要求。上述四个部分，在基础名词术语定义、系统总体结构与互连，设各配置、系统技术参数和指标要求以及信息系统安全等方面，相互保持兼容和协调致。本标准中的消防、安防、信息安全和安全保密要求符合国家相关法规及标准规定。1范围
建筑及居住区数字化技术应用
第3部分：物业管理
GB/T20299.3—2006
本部分规定了物业管理数字化技术应用的构成管理和其他数字化技术应用服务本部分适用于物业管理企业从事建筑及居住区物业管理数字化技术应用管理，也可作为房地产开发企业和系统集成商在确定物业管理数化技术应用需求，以及选择智能化系统功能与技术时的参考依据。
2规范性引用文件
下列文件中的条款通过GB/T20299的本部分的引用而成为本部分的条款。凡是注日期的引用文件·其随后所有的修改单不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本部分。
GB/T20299.12006建筑及居住区数字化技术应用第1部分：系统通用要求GB/T20299:4一2006建筑及居住区数宁化技术应用第4部分：控制网络通信协议应用要求3术语和定义
下列术语和定义适用于本部分
月the community digitization technology applies居住区数字化技术应用
利用现代传感技术，控制技术、信息处理技术、通信技术、计算机技术多媒体技术和信息网络技术，实现社区内相关信息的采集、传输、处理分发、检索和显示，达到信息的高度集成和共享，实现住宅社区和家庭相关设备的自动化、智能化监控，为用户提供安全、舒适、节能环保与高效的生活和工作环境3.2
物业管理数字化技术应用thepropertymanagementdigitizationtechnologyapplies利用现代信息技术，实现物业管理的数字化、网络化和自动化3.3
物业业务数字化管理thepropertyservicedigitizationmanages将传统物业管理内容和运营方式提升为基于信息网络技术实现综合业务管理信息的交互、集成和共享。
设施数字化管理thefacilitydigitization manages将建筑及居住区内的机电设备运行监控集成在统一的网络化集成设施管理平台上（BMS）.构成楼宇管理系统，通过建筑及居住区内集中和分布的机电设备运行监控管理中心（包括远程设备运行监控管理中心），实施对机电设备的运行状态与故障报警进行监视、报警确认，操作控制、设备运行状态和故障报警信息的记录与查询。
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综合安防数宇化管理theintegrationsocietydigitizationmanages将建筑及居住区内的安防报警系统和设备集成在统一的网络化集成综合安防管理平台上，构成安防管理系统（SMS）。通过建筑及居住区内集中和分布的安防报警监控管理中心包括远程报警监控管理中心），实施对报警信息的监视，报警确认，操作控制、报警信息记录与查询。3.6
物业管理信息集成thepropertymanagementinformationintegration基于物业管理数字化信息的交互、集成和共享，是将物业管理数字化技术应用、智能化系统功能与多样化增值服务相关的各种数据紧密地集成在一起的过程。特别是注重在建筑及居住区内实现监控网与信息网的信息集成。
缩略语
Builaim
楼宇管理系统
ManagementSyste
安防管理系全
SeautyManagement
CidoOnDemand
视频点播
5总体结构
物管理以数字化技术应用为实施自标，以数字化、网络化白动化、智能化系统为物建筑及居住区
台，提供现代化科学的物业管里模式和信息网络化的增值服务。业管理技术支撑开
区物管理数字化技术应用总体要求，包括以下各章：建筑及居住
第6章
第8章
第9章
管理数字化应用技术构成
业务数字化管理
数字化管理；
合安防数字化管理
第10章其他数字化应用服务
建筑及居仕区
综合信息
用技术，详
理数字化技
开中共
统集成技术、互联网及局域网技术网络互联互通与互提作技术、软件及数据库应章；
信息管理技
数据库技术，详见第7章：
自动化技术、鲁能出发术、控制网络技术详见8章，综合安防管理技术数化视频技术、IC卡技术、网络实时监控技术详见第9章；多媒体信息应用技商务应用技术，信息集成网站支术，呼叫中心系统应用技术，详见第10章
6物业管理数字化应用技术构成
6.1一般规定
6.1.1为了满足物业管理数字化技术应用实施对建筑及居住区和物业业务管理、设施管理、综合安防管理、建筑及居住区“一卡通“管理、多样化增值服务的需求，应在建筑及居住区内建立基于数字化技术、网络化技术的物业信息集成管理与增值服务平台。该平台应符合GB/T20299.1一2006的要求。6.1.2物业管理数字化技术应用信息集成度的要求，可根据具体建筑及居住区物业管理数字化技术应用的内容和实际需求，以及智能化系统功能实施的程度确定。6.1.3为了满足物业管理数字化技术应用与多样化增值服务的需求，应在建筑及居住区内逐步实现电信网、电视网、监控网和信息网四网信息的互联、互通、互操作。2
GB/T20299.3-—2006
6.1.4为了适应物业管理数字化技术应用的需求，在有条件的建筑及居住区内实现信息网与监控网的融合。
6.2物业管理数字化技术应用要求6.2.1物业管理数字化技术应用信息集成应能满足物业管理与智能化系统对相关信息与数据的共享处理、编辑、记录和查询的要求。物业管理数字化技术应用信息集成度应满足物业业务数字化管理系统、设施及安防监控系统、家庭智能化系统三个层次的系统集成和管理信息集成6.2.2建筑及居住区设施管理智能化监控信息与数据应能存人物业管理数字化技术应用系统数据库中，并保持与建筑及居住区设施管理系统与安防报警系统实时数据的一致性。6.2.3物业管理数字化中心总部）管理人员可以在授权下，通过互联网在任何时间任何地点处理、编辑、记录和查询各地物业管理数字化中心（分部）的物业管理运营信息、数据和资料，同时应保证数据网络传输的安全性。物业管理数字化技术应用管理人员可以在授权下，通过互联网浏览器页面监视、控制、记录和查询监控网络上的监控管理信息。应建立基于互联网模式的物业管理数字化技术应用平台。
6.2.4物业管理数字化乐定用能修利用建筑居住区电信网、电视网、监控网和信息网：实现物业管理运营信息、数据和文的美输。物业管理数宇化技术应用能够利用建筑及居住区电信网、电视网、监与互联网的链接和信息浏览
控网和信息网实现
6.2.5物业管理数宇化技术应用信息集成系统和监控网络连接的通信协议与通信接口应符合2003的要求
GB/T20299.4
6.2.6物业管理数化技术应用信息集成应具有跨计算机平合跨网络平台和跨教据库平台的能力。6.2.7物业管理测
广化技术应用信息集成的软件支撑平台包括数据库软件、网络管理软件、应用系统软件，以及相关的开发工具软件。6.2.8物业管域
交字化技术应用信息集成系统应由网络服务器、管理工作站网络交换机和网络路由器等设备组成
6.2.9家庭用
切可互联网可采用多种网络接人方式6.2.10建筑及居住区内局域网与工联网连接时，应设置网络随火墙和用户流量管理功能。6.2.11建筑及区内局域网上的家座用户计算机应提供家庭网络安全配置，防止非法人侵6.2.12家庭用通过互联网和（或）建筑及居住区局域网，准安全模下异地浏览本用户家庭智能化系统监控页面
6.2.13物业管理数
编辑、记录和套询
技术应用集成信息系统应能实现对以下分层次集成信息与数据的共享，处理、6.2,13.1家庭智能化系统集成信息a)
家庭安全及防盗装警？
家庭自动化控制：
可视对讲或非可视对讲
计量表读数传送；
物业管理信息交互及家庭留言。6.2.13.2建筑及居住区安防与设备监控集成信息a)
周界报警：
巡更管理：
视频监控；
机电设备监控：
车辆管理：
公共广播。
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6.2.13.3建筑及居住区网站与系统集成信息建筑及居住区网站系统：
物业管理系统：
e）综合自动化监控管理系统：
d）二卡通”管理系统；
建筑及居住区电子商务系统
物业业务数字化管理
般规定
物业业务数字化管理是物业管理数字化技术应用的核心内容，物业管理公司利用信息网络技术，可提供通过丘联网和计算机局城网处理物业信息系统管理中心的各项工常业务数字化应用达到提高效率、规范管理、向客户提供优质服务的目的7.1.2物业业务数字化管理软件应具有高可靠性安全性，操作方便，采用中文、图形界面。7.1.3物业业务数字化管理软件应能与数字化设施监控管理、综合安防管理，客户的信息服务等数据库实现数据的交互和共享
7.2物业业务数字化管理要求
7.2.1物业业务数字化管理软件不仅应支持物业管理各部门的业务处理，还应支持各部门之间的业务调度和联动：实现整个管理处业务信息的统计汇总和信息共享7.2.2物业业务数字化管理软件应支持信息系统管理中心与物业管理处之间的信息交互，信息系统管理中心的业务数据通过互联网上传至公司总部，公司总部领导可以通过浏览器查询到任何一个管理处的业务数据
安全。
物业业务数宇化自理软件应有严格的权限管理、操作日志记录，数据自动备份机制，保证系统的物业业务数字化管理软件应具备强大的自定义功能，包括数据库结构的自定义、报表的自定义、查询条件的自定义，操作界面的自定义，以保证系统的适用性。7.2.5物业业务数字化管理软件的功能模块应包括：房产管理、客典管理、租赁管理、收费管理、工程设备、仓库物料、保安消防、环境管理、行政人事、客户服务调度、电子邮件等，相关模块之间的数据应联动。7.2.6物业业务数字化管理软件的基础数据（房产信息客户信息）应能导出成为一个标准格式的文件，供其他软件（如报警管理软件计量表读数传送管理软件等）调用或共享避免基础数据的重复录人和多个系统间的不一致。
物业业务数字化管理实施
应建立以信息网络为技术支撑的物业业务数字化管理计算机系统7.3.2
物业业务数字化管理计算机系统应电服务器客户启端工作站网络设备及操作系统和相配套的软件组成。
7.3.3物业业务数字化管理软件应包括以下功能模块及功能。7.3.31房产管理
对房产信息进行集中管理的功能模块快，记录小区，楼宇，客户单元的位置，物业类型，小区设施分布房屋结构，房号，户型等信息。7.3.3.2客户管理
对物业管理公司所管理的客户、租户进行管理的功能模块，可详细记灵客户的姓名、身份证号，银行托收账号，管理入住过程
7.3.3.3租赁管理
对租赁过程进行管理的功能模块，可对物业的使用状态进行管理，可按租赁状态等方式进行分类汇总、统计，还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总。7.3.3.4收费管理
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对物业管理公司向客户收取各种费用的活动进行管理的功能模块，所有收费项目、价格类型、损耗分摊、各类报表均可自定义，可随时增减修改，满足物业管理公司收费需求。7.3.3.5工程设备
对公用设施及设备进行管理的功能模块，应对安装位置、数量、价格、维修、保养进行全面的管理。7.3.3.6仓库物料
对物料采购、领用进行管理的功能模块，应能完成物业管理公司物品进出库管理、库存物品统计查询等工作。
7.3.3.7保安消防
对社区安全进行管理的功能模块，应能记录各类保安、消防事件。7.3.3.8环境管理
对绿化、保洁工作进行管理的功能模块，应能记录绿化、消毒、清运等事件7.3.3.9行政人事
对管理处行政、人事事务进行管理的功能模块，明确组织架构、人员组成及岗位职责，实现人事档案及工资管理
7.3.3.10客户服务调度
支持集中受理的客户服务模式，客户的投诉、报修、有偿服务等均通过模块统一调度，跟踪、监控。模块把为客户服务相关的软件模块（房产管理、客户管理、收费管理、仓库物料）有效连接起来，实现完整的业务流程。
7.3.3.11电子邮件
实现电子邮件功能。
7.3.4业务管理软件应包括以下系统接口：a）具有与数字化设备监控、综合安防管理数据库的接口：b）具有与计量表读数传送系统的接口：具有与财务软件的接口：
d）具有与“一卡通”系统的接口！e）具有与建筑及居住区网站系统和电子商务系统的接口8设施数字化管理
8.1一般规定
8.1.1设施数宇化管理是物业管理数字化技术应用的重要内容，通过设施数字化管理系统监控网络与物业管理数字化信息网络的融合，将公共设备运行状态和故障报警信息，以及家庭计量表读数上传至物业管理数字化技术应用数据库中。8.1.2在建筑及居住区内将电梯设备运行监控、给排水设备运行监控、供电及照明设备运行监控，以及暖通空调设备运行监控集成在统一的数字化集成设施管理平台BMS上。8.1.3通过建筑及居住区内集中和分布的数字化设施运行监控管理中心（包括远程设备运行监控管理中心），实施对设备的运行状态、故障报警进行监视、报警确认、操作控制、设备运行状态和故障报警信息的记录与查询
8.1.4建筑及居住区数字化设施监控管理系统产品的通信协议应满足GB/T20299.42006的要求。8.2设施数字化管理要求
8.2.1物业管理人员在授权下可以通过互联网和建筑及居住区局域网监视，控制、下载，记录和查询设备运行状态、故障报警信息、数据和资料。GB/T20299.3—2006
8.2.2建筑及居住区内应设置独立的设备监控管理中心，设备监控管理中心的设备可与综合安防监控管理中心设备置于同一监控管理室内8.2.3设备监控管理中心操作员可以实时监视，控制、确认、处理，记录和查询公共设备运行状态，故障报警，并具有监控操作优先权。8.2.4设备监控管理系统应具有与火灾报警系统、综合安防监控管理系统联动控制的能力。8.3设施数字化管理实施
应建立电梯设备给排水设备供电及照明设备、暖通空调设施监控管理集成系统BMS。将设8.3.1
施监控管理中心设备与述各设备联网，实现由设施监控管理中心对各种设备进行全方位的监视、控制，以及各设备间的联动控制和节能管理。设施监控管理集成系统应能对各设备的运行状态进行监视和控制，应能对系统报警信息进行显8.3.2
示和记录，并设置设备运行管理教插库8.3.3
能力。
设施监控管理集成系统应具有实时处理和记录故障报警信息以及自动联通设备报修电话的设施监控管理集设系具有通过电话网终和互联网将设备故障报警信息传送到物业管理数8.3.4
物业管理员和相关设备供应商和设备维修部门也字化中心及相关设备供应商设备维修部门的能力，各故障报警信息，以及相关设备维修和保养的历史数据和资料。可以通过互联网在授
视和查询设备
设施监控管理集成系统应由设施运行管理服务器、设施运行管理数居库、监控工作站分布式监8.3.5
控工作站控制网终网等设备及相配套的软件组成8.3.6
管理集成系统应具有以
设施监控
电梯设备监空功能
监视及控制功能：
电梯运
电梯故
专电报功能
警功能，bZxz.net
电梯关
电梯内10频盗视及通话对讲功
电梯1C
卡运控制功能，
给排水设备监控功能
给水泵运
盗监视及控制功能：
给水泵故障服功能
水池水位报场
饮用水池过滤和商设备运行状态监视及控制功能！饮用水池过滤补亲设备故障报警功能；园林绿化自动化洗准设运行状态监视及控制功能！园林绿化自动化浇灌设备故随报警控制功能供电及照明设备监控功能
高低压配电电源开关状态及运行会数监视功能高低压配电设备故障及停电报警功能：公共照明设备运行状态监视及分区控制功能：公共照明设备节电设置与控制功能：d)
景观照明设备状态监视功能，
景观照明设置及控制功能。
8.3.6.4暖通空调设备监控功能
暖通空调设备运行状态监视及控制功能a
暖通空调设备故障及停电报警功能：b）
c）暖通空调设备节能管理功能。9综合安防数字化管理
9.1一般规定
GB/T20299.3-—2006
9.1.1应建立周界防卫报警子系统、巡更管理子系统、视频监控子系统、家庭安防报警子系统、车辆管理子系统、公共广播子系统及对上述子系统进行集成管理的综合安防管理平台SMS。将中央安防监控中心设备与上述各安防子系统设备联网，实现由中央安防监控中心对安全防范进行全方位监视、控制、以及各安防子系统间的报警联动响应。9.1.2综合安防管理集成系统应将数字化综合安防监控系统监控网络与物业管理数字化技术应用信息网络融合，应具有通过电信网络和万联网将建筑及居住区和家庭安防报警信息上传至物业管理数字化中心及公安部门的能力，物业管理人员和公安部门也可通过互联网在授权下监视和查询报警信息。9.1.3综合安防管理集成系统应能对务安防子系统的运行状态进行监视和控制，应能对系统报警信息数据进行显示和记录，并设置安防最警管理数据库9.1.4综合安防管理共成统应由报警监控管理服务器、报警管理数据库、监控工作站、分布式监控工作站、控制网络网关等受备及相配套的软件组成，9.1.5建筑及居住区内应设置独立的综合安防监控管理中心及多个安防监控务中心，对各项监控系统具有联动控制的
中心与分中心通过网络直联
9.1.6建筑及居区全防范体系的各监控报警子系统功能和设备配置，应整照国家相关安全防范技术标准执行。
9.1.7综合安防化管理系统产品应选用先进、可靠和误报率低的安全防范产品9.2综合安防数字化管理要求
9.2.1物业管理
人员在授权下可以通过互联网和建筑及居住区局城网监视、控制、下载，记录和查询综合安防管理信息教据和资料。
9.2.2综合安防监控督理中心保安人员可实时监视、控制、确认处理、记录和查询建筑及居住区和家庭安防报警信息、数据和资料，并具有监控操作优先权。9.3综合安防数宇化管理系统实施9.3.1出入口门禁管理于系统功能对建筑及居住区内金要控制的各类出人口，按各种不同的通行对象及其准人级别，对出人口通道实施实时控制和管理，开应具有报警功能系统应与火灾自动报管系统联动门禁管理功能公
人员进出管理功能：
车辆进出管理功能
楼宇单元门禁管理功部
客户开启管理功能：
访客开启管理功能：
紧急开启管理功能；
工作人员开启管理功能：
单元门异常关闭管理功能。
9.3.2周界报警子系统功能
在封闭式管理的建筑及居住区周界设置越界探测装置，安防监控管理中心可以通过电子地图显示周界报警区域，配置声、光报警提示.并实现闭路电视监控摄像机、灯光与周界报警联动控制。a）可疑人员越界报警功能：
b可疑人员滞留监控功能
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c）周界盲点与死角监视管理功能。9.3.3保安巡更子系统管理功能
按照预先编制的保安人员巡更软件程序，通过读卡机或其他方式对保安人员巡逻的工作状态（是否准时、是否遵守巡更顺序）进行监督，记录，并能对意外情况及时报警。a
保安巡更值班管理功能：
保安巡更路线管理功能：
保安更点确认管理功能：
保安巡更记录管理功能。
视频监控子系统功能
对出入口通道、道路，公共场所、其他重要部位等进行实时和有效的视频监控，并具有图像记录和复核的功能，采用数字视频技术
道路安全畅通监控功能：
死角安全隐患监控功能：
车辆存放安全监控功能：
可疑人员行踪监控功能。
客户安防报警子系统功能
建筑及居住区内所有客户应安装家庭安防报警装置，当发生非法人侵、盗窃、破坏和抢劫时，家庭报警装置发出实时且经报警逻辑判断的准确报警信息，报警信息可通过电话和互联网传送到综合安防监控管理中心和客户设定的电话（或手机）上。a）客户防盗报警功能；
客户紧急状况报警功能
容广火火报警功能：
客户燃气泄漏报警功能。
9.3.6车辆管理子系统功能
对建筑及居住区车辆进出通道和停车库的通行道口实施出入控制、监视、行车信号指示、停车计费及车辆防益报警等综合管理。
客户车辆停车管理功能：
外来车辆停车管理功能；
工作人员停车管理功能
车辆防盗报警管理功能：
车辆进出图像对比功能。
公共广播子系统功能
在建筑及居住区内安装有线广播设备·可在特定的时间区域内进行背景音乐广播、物业管理通知广播、会议广播，在发生火警、盗警等紧急事件时可作为紧急广播强制切人使用。背景音乐播出功能：
物业管理通知广播功能；
火灾报警联动广播功能：
防盗报警联动广播功能：
紧急广播功能。
10其他数字化应用服务
一般规定
面向客户的信息服务是物业管理数字化技术应用的重要内容，通过社区网站和“呼叫中心”系10.11
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