【土地管理行业标准(TD)】 农用地估价规程

中华人民共和国国土资源行业标准TD/T1006—2003
农用地估价规程
Regulations forvaluation on agricultural landO
中华人民共和国国士资源部
2003-08-01实施
TD/T1006—2003
引用标准
农用地估价方法
农用地宗地估价：
不同利用类型的农用地宗地估价不同估价目的的农用地估价
农用地基准地价评估
10农用地征用价格评估
附录A（规范性附录）
附录B（规范性附录）
附录C（规范性附录）
附录D（规范性附录）
农用地价格影响因素表
农用地估价工作附表
农用地估价成果图图示
农用地估价报告规范格式
TD/T1006—2003
为全面掌握我国农用地资产状况，科学管理和合理有效地利用农用地·规范农用地估价行为·统一估价程序和方法，保证农用地估价结果客观、公正、科学、合理，依据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，制定本标准。
地方在执行中可根据需要制定补充规定，但补充的规定不得与本标准相抵触。本标准的附录A、附录B、附录C、附录D都是规范性附录。本标准由国土资源部提出、批准并归口。本标准起草单位：国土资源部土地利用管理司、北京国土联房地产评估有限公司、中国农业大学、北京大学、中国人民大学、中国土地勘测规划院。本标准主要起草人：胡存智、张显胜、冯长春、朱道林、王军、吴海洋、关文荣。参加人员：周建春、吕萍、种法良、孙谋清、李国伟、段文技、邹晓云、陆红生、谢育智、刘慧芳。本标准由国土资源部负责解释
农用地估价规程
TD/T1006—2003
本规程规定了我国农用地估价的范围、引用标准、总则、估价方法、宗地估价方法、基准地价评估方法以及征用价格评估方法。
本规程适用于中华人民共和国境内的农用地和其他可开发整理为农用地的后备士地资源的价格评估。
2引用标准
下列标准所包含的条文，通过本规程中引用而构成本规程的条文。在本规程出版时.所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本规程的各方应使用下列标准的最新版本GB/T18508-2001城镇土地估价规程a）
TD/T1004—2003农用地分等规程TD/T1005—2003
农用地定级规程
《全国土地分类（试行）》（国土资发[2001]255号，2001年8月21日）《土地利用现状调查技术规程》（全国农业区划委员会，1984年9月）#贝高可是快餐通品会
3.1农用地
是指直接用于农业生产的土地.包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。3.2后备土地资源
是指目前尚未利用的各种荒芜、贫和废弃、闲置土地，经过改造、加工、复垦、建设后可以利用的土地。
3.3均质地域
是指农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。3.4征用区片
是指农用地利用条件和社会保障价格水平基本一致的土地区域。3.5农用地宗地
是指权属明确、界线清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块。3.6基准地块
是在农用地均质地域内设定的，其自然、社会经济等条件在该地域内具有代表性，使用状况相对稳定的地块。具有代表性、中性和稳定性。3.7农用地价格
是指在正常条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，农用地所能够实现的价格。
3.8农用地宗地价格
是指具体某一宗农用地在正常条件下于某一估价期日的评估价格。3.9农用地基准地价
是指县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域：按照不同利用类型.分别评估确定的某一估价期日的平均价格。
TD/T1006—2003
3.10农用地征用价格
是指国家征用集体土地农用地时.按照正常条件确定的征用补偿价格。3.11农用地征用区片价
是指为宏观控制农用地征用价格水平，在县（市）行政区范围内对不同征用区片，按照不同用途，分别评估确定的某一估价期日的农用地价格和社会保障价格平均水平。3.12社会保障价格
是指农民失去土地后，为获得基本生活保障、接受教育、再就业培训等应得到的补偿。4总则
4.1农用地估价目的
为农用地流转、农用地开发整理、土地整理项目管理、耕地占补平衡和国家征用集体土地农用地提供依据和价格参考
4.2农用地估价基本原则
4.2.1预期收益原则
是指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。4.2.2替代原则
是指农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。4.2.3报酬递增递减原则
是指在技术不变，其他要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投入所带来的报酬的增量（边际报酬）迟早会出现下降。这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中应充分依据这一原则。
4.2.4贡献原则
是指农用地的总收益是由土地、劳动力、资本、经营管理等各种投人要素共同作用的结果，估价时要充分考虑上述各要素对农用地总收益的实际贡献水平。4.2.5合理有效利用原则
是指在一定的社会经济条件下，农用地的利用方式应能充分发挥其土地的效用，产生良好的经济效益，而且要保持土地质量不下降：并对其周围的土地利用不会造成负面影响或危害。判断和确定农用地合理有效利用方式应考虑：a）持续的使用：根据农用地所处的区域环境和自身条件，所确定的农用地利用方式应是可持续的；
b）有效的使用：在确定的利用方式下，农用地所产生的经济效益应是最佳的；c）合法的使用：合理有效的农用地利用方式，应符合现行的法规、政策、规划等规定。4.2.6变动原则
是指农用地价格是由各种价格影响因素互相作用而形成的，这些价格影响因素经常在变化，农用地价格就在这些价格影响因素的不断变化中形成。估价人员应把握价格影响因素及价格变动规律，准确地评估价格。
4.2.7供需原则
是指农用地估价应以农用地市场供需决定农用地价格为依据，同时充分考虑农用地供需的特殊性和农用地市场的地域性。
4.3农用地价格影响因素
影响农用地价格的因素主要包括自然因素、社会经济因素和特殊因素。本规程确定农用地价格的指导性影响因素体系如下：
TD/T1006—2003
自然因素。是指影响农用地生产力的各种自然条件，包括10℃有效积温、降雨量、降雨均衡a
度、无霜期、灾害性气候状况、地形坡度、土壤质地、土层厚度、有机质含量、盐渍化程度、地下水埋深、农田基本设施状况、地块形状等。社会经济因素。是指影响农用地收益的社会经济发展条件，土地制度和交通条件等，包括区b
域城市化水平、城市规模、农业生产传统、人均土地指标（人均耕地、人均农用地）、农民人均收入水平、单位土地投入资本量、单位土地投入劳动量、农产品市场供求、农机应用方便度、土地利用规划限制、交通通达性等。特殊因素。是指影响农用地生产力和收益所独有的条件或不利因素.如特殊的气候条件、土壤c)
条件、环境条件、环境污染状况等。具体因素指标见附录A。
4.4农用地估价成果
4.4.1农用地宗地估价成果
宗地估价结果报告：
宗地估价技术报告：
宗地估价附件。
4.4.2农用地基准地价评估成果
文字报告：主要包括农用地基准地价评估工作报告、农用地基准地价评估技术报告等：基准地价图：主要有综合及各用途农用地基准地价最终成果图、样点地价图等；表格：主要包括基准地价表、基准地价修正系数表和影响因素指标说明表。d)
有关计算机软件和管理信息数据库。4.4.3农用地征用区片价评估成果评估成果与农用地基准地价的类似。5农用地估价方法
5.1收益还原法
是将待估农用地未来各期正常年纯收益（地租）.以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。
5.1.1评估程序
搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料：测算年总收益；
测算年总费用；
计算年纯收益；
确定土地还原率；
选用适当的公式计算农用地价格。年总收益的分析计算
年总收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。确定年总收益时应根据待估农用地生产经营的方式，进行具体分析。a）待估宗地为直接生产经营方式，用农产品年收人作为年总收益。农产品年收人，是指农用地用于农业生产过程中，每年平均的农业生产产品的收入·包括主产品收人和副产品收人。收入的计算根据其产量和估价期日的正常市场价格进行。待估宗地为租赁经营，年租金收入及保证金或押金的利息收入之和作为年总收益。b)
租金收人及保证金或押金的利息收入，是指农用地由其产权拥有者用于出租时，每年所获得的客观租金及承租方支付的保证金或押金的利息。客观租金根据实际租金水平考虑评估期3
TD/T1006—2003
日当地正常的市场租金水平进行分析计算：保证金或押金的利息按其数量及评估期日中国人民银行的一年期定期存款利息率进行计算。5.1.3年总费用的分析计算
年总费用是指待估宗地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观总费用。在确定年总费用时应根据待估农用地生产经营活动的方式，进行具体分析。a）待估宗地为直接生产经营方式，用农用地维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用。农用地维护费一般指农用地基本配套设施的年平均维修费用：生产经营农副产品的费用一般包括生产农副产品过程中所必须支付的直接及间接费用·包括种苗费（或种子费、幼畜禽费）、肥料费（或饲料费）、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水电费、农会费（或畜禽舍费）、农具费以及有关的税款、利息等，对于投人所形成的固定资产，按其使用年限摊销费用。待估宗地为租赁经营，用农用地租赁过程中发生的年平均费用作为年总费用。它主要指在进b)
行土地租赁过程中所必须支付的年平均客观总费用。5.1.4求取年纯收益
土地年纯收益为年总收益与年总费用之差。对于投人所形成的固定资产，应扣除其所产生的纯收益。如果所求取的年纯收益为负值·应根据实际生产经营状况考虑农用地的客观收益。5.1.5土地还原率的确定
土地还原率可按市列方法确定：a）租价比方法选择与评估对象处于同一地区或近邻地区，相同用途的三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与评估对象相似的农用地交易实例，以交易实例的土地租金或土地纯收益与其价格的比率的均值作为土地还原率。安全利率加风险调整值法：即土地还原率一安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时b）
期的十年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率，风险调整值应根据农业生产所遇到的灾害性吴气、评估对象所处地区的社会经济发展水平和农用地市场等状况对其影响程度而确定。
投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资.按它们的收益率与风险c
大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原率。在估价实践中应根据当地农用地市场情况，选择适当的方法确定土地还原率。5.1.6计算收益价格
5.1.6.1计算收益价格的基本公式见公式（1）：P=a
式中：
P土地价格；www.bzxz.net
一土地年纯收益；
一土地还原率。
5.1.6.2有限年期的待估农用地价格应根据其使用年期进行年期修正当土地纯收益每年不变，土地还原率每年不变且大于0，土地使用年期为n的公式为：P
式中：
P、α、r含义同公式(1)
土地使用年期。
（2）
5.1.6.3土地纯收益每年有变化的，应按其变化规律采用相应的公式进行计算5.1.7适用范围
TD/T1006—2003
收益还原法适用于在正常条件下有客观收益且土地纯收益较容易测算的农用地价格评估。采用收益还原法进行宗地价格评估时，应以宗地为单位进行评估.即应考虑农用地收益是由宗地总面积产生的.不能只考虑农用地收益面积。采用收益还原法评估农用地价格，所计算的年纯收益应与其权利状况相对应，即相应权利主体所获得的年纯收益经还原就是该权利状况下的价格。5.2市场比较法
是根据替代原理·将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较·并对类似农用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估农用地价格的方法5.2.1估价步骤
收集和选择比较交易实例：
建立价格可比基础；
进行交易情况修正；
进行交易期日修正：
进行影响因素修正：
进行年期修正：
计算比准价格。
收集与选择比较交易实例
比较交易实例收集与选择应遵循以下原则：首选与评估对象处于同一地区的实例，次选处于近邻地区或类似地区的实例：用途应箱同：
价格类型应相同或可比；
成交日期与估价期日应接近，不宜超过3年：应尽量为正常交易：
应至少选择3个可比较实例。
交易实例搜集与调查的内容：
交易双方的情况及交易目的；
交易实例的状况.一般应包括宗地本身的各种自然条件、社会经济条件和特殊条件等：成交价格：
付款方式：
成交日期。
选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式和5.2.3
地价内涵，主要包括以下内容：统一地价内涵；
统一付款方式，应统一为在成交日期时一次总付清的付款方式；b）
统一采用单位面积地价，并统一面积内涵和面积单位；c）
统一币种和货币单位。不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇d)
率中间价计算。
5.2.4交易情况修正
5.2.4.1非正常交易情况的判定
交易情况修正.是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。引起特殊交易行为因素一般有以下几种：5
TD/T1006—2003
有利害关系者之间的交易；
急买急卖的交易；
受债权债务关系影响的交易；
交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；相邻地块的合并交易；
特殊方式的交易；
交易税费非正常负担的交易：
有纠纷的交易。
5.2.4.2交易情况修正
在选择交易实例时.如果交易实例存在上述特殊交易情况应尽量避免选择.不得已必须采用时就需要进行交易情况修正。
a）交易情况分析
测定各种特殊因素对土地交易价格的影响程度·即分析在正常情况下和这些特殊情况下·土地交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类型土地交易资料分析计算，确定修正系数。也可以由估价人员根据长期的经验积累，判断确定修正系数。对交易税费非正常负担的修正.应将成交价格调整为依照国家及当地有关规定，交易双方负担各自应负担的税费额确定修正系数。
b）计算情况修正系数，计算公式为式（3)：K.= lep/Ieb
式中：
K。情况修正系数；
Ip——待估农用地情况指数；
e——交易实例农用地情况指数。5.2.5期日修正
应将交易实例在其成交期日时的价格调整为估价期日的价格。具体可采用以下方法：a）利用本地区农用地价格指数计算修正系数，计算公式见式（4）：K,=I/
式中：
K.—期日修正系数：
估价期日的地价指数；
交易日期的地价指数。
利用类似农用地价格变动率确定期日修正系数（K，）；b）
.（3)
（4）
在无农用地价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地土地价格的变动情况和发展c）
趋势及自已的经验积累进行判断，确定期日修正系数（K，）；通过分析土地价格随时间推移的变动规律，采用时间序列分析，建立土地价格与时间的相互d)
关系模型求取期日修正系数（K,）。5.2.6影响因素修正
根据农用地价格的影响因素体系和估价对象与比较实例之间的特殊条件，确定影响因素修正体系，并分别描述估价对象与各比较实例的各种影响因素状况，确定修正指数，计算修正系数。影响因素根据4.3条“农用地价格影响因素”和估价对象与比较实例的具体条件确定。影响因素状况描述应具体、明确，并尽量采用量化指标，避免采用“好”“较好”、“较差”、“一般”等形容词。
5.2.6.1自然因素修正系数公式（见式（5))：6
式中：
K。一自然因素的修正系数：
1。——待估农用地i因素的指数；Iu—交易实例i因素的指数；
一影响因素个数。
K,=(/)
5.2.6.2社会经济因素修正系数公式（见式（6)）：K,=H(lol)
式中：
K——社会经济因素的修正系数
I。ln同公式（5）
5.2.6.3特殊因素修正系数公式（见式（7)）：K,=)
式中：
K，一特殊因素的修正系数
Ior，Ibrn同公式（5）
5.2.7土地使用年期修正
TD/T1006—2003
（5）
.（6）
土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地的使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。年期修正系数按式（8)计算：K,=[1-1/(1+r)\]/[1-1/(1+r)\]式中：
K，一一将比较实例年期修正到待估农用地使用年期的年期修正系数：土地还原率；
m待估农用地的使用年期；
比较实例的使用年期。
5.2.8确定待估农用地价格
比准价格的计算公式见式（9）：P=P.XKXK.×K.xKxK,xK
式中：
P—比准价格；
P—交易实例价格：
K.K,K，、K.K,、K,含义同上。
.（8）
（9）
所选取的若干个交易实例价格经过上述各项比较修正后.可选用下列方法之一计算待估农用地价格：
简单算术平均法；
加权算术平均法：
中位数法：
众数法。
5.2.9适用范围
市场比较法适用于农用地市场交易比较活跃的地区。市场比较法除可直接用于评估农用地的价格外还可用于其他估价方法中有关参数的求取。5.3成本逼近法
是指以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据.再加上一定的利7
TD/T1006—2003
润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。基本公式见式（10）：
P=E+E+T+R+R+R
式中：
P——农用地价格；
E.土地取得费：
E-—土地开发费；
T--税费：
R.利息：
R.—-利润：
R土地增值。
估价步骤
判断评估对象是否适用成本逼近法；搜集与估价有关的成本费用、利息、利润及待估农用地增值收益等资料：（10）
通过直接或间接方式求取估价对象的土地取得费、农用地开发费及相关的税费、利息、利润：确定农用地增值收益：
按成本逼近法公式求取待估农用地的价格；确定已开发士地的修正因素，并进行修正：确定待估农用地的最终地价。蒙g）
5.3.2确定土地取得费
农用地取得费主
主要表现为取得未利用土地或中低产田时客观发生的费用5.3.3确定农用地开发费
农用地开发费是为使土地达到一定的农业利用条件而进行的各种投入的客观费用·如农田平整、处理耕作层、建设农由水利设施、田间道路、田间防护林等。根据农业生产的要求，农用地的开发程度主要应包括以下几方面：a）通路：分通田间人行路、机耕路等情况；b）灌溉：分上游有蓄水设施的自流灌溉、地下水灌溉、喷灌灌溉、滴灌灌溉等：排水：分析能否顺畅地自然排水、有无排水沟渠等：d）通电：考察田间耕作能否方便地使用电力：e）土地平整：平整度应能满足农业生产的基本要求.有至少20cm的疏松土壤的耕作层。在具体分析农用地的开发程度时，还应区分田块内外的情况·并根据各种农田基本设施的投资主体与评估对象的产权主体的权属利益关系确定评估设定的土地开发程度，并合理确定开发费用。5.3.4确定各项税费
主要是指取得待开发农用地和在进行农用地开发过程中所应支付的有关税费，具体项目和取费标准按国家和当地的有关规定确定。5.3.5确定农用地开发利息
土地的取得费用和开发费用均应根据其投资的特点和所经历的时间计算利息，利息率按评估期日的中国人民银行公布的贷款利息率来确定。计息期间以农用地开发周期为基础，考虑各项投资的投入特点确定。农用地开发周期根据农用地开发的总面积、农用地开发程度和开发难度等方面确定。5.3.6确定农用地开发利润
利润是对农用地开发投资的回报、是土地取得费用和开发费用在合理的投资回报率（利润率）下应得的经济报酬。利润率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利用类型（行业特点）和开